Pořídíte si investiční byt a najdete nájemníka. Zpočátku je všechno v pořádku, ale pak nájem přestane chodit včas a vy zůstáváte v pasti. Hypotéku platit musíte, ale nájemník dělá mrtvého brouka. Jak z takové situace ven? A hlavně, jak nájemníka z bytu vystěhovat?
Doba, kdy byty kupovaly jen velké realitní společnosti, je dávno pryč. Dnes není výjimkou, že si investiční byt pořizuje jednotlivec nebo pár. Často jde o menší byt, který slouží jako příprava na horší časy, nebo třeba o další bydlení, které má pomoci splácet hypotéku na vlastní, větší byt. Problém ovšem nastává ve chvíli, kdy majitel, často laik, hledá nájemníka na vlastní pěst.
Bez hlubší znalosti trhu a právních předpisů může dojít k zásadním chybám už při samotném výběru nájemníků. Majitelé si potenciální nájemníky neprověří dostatečně. Pak se jednoho dne dočkají v lepším případě zdemolovaného bytu, nebo nájemníka neplatiče, který je odmítá pustit dovnitř. Jak se této pasti vyhnout? A hlavně, jak postupovat, aby byl proces vystěhování legální a právně vymahatelný? Český právní řád totiž chrání nájemníky jako slabší stranu.
Prevence a kontrola
Nejlepší obrana je prevence. Abyste se nedostali do bezvýchodné situace s neplatícím nájemníkem, musíte si ohlídat následující body:
- Důkladné prověření nájemníka: Požádejte o reference, ověřte si jeho zaměstnání a ideálně si vyžádejte i náhled do registru dlužníků. Solventnost by pro vás měla být prioritou.
- Kvalitní nájemní smlouva: Nešetřete na právníkovi. Smlouva musí být aktuální, komplexní a musí detailně popisovat podmínky placení a sankce. U neplatičů je klíčové mít správně formulované výpovědní důvody a lhůty pro úhradu. Nepoužívejte smlouvy generované umělou inteligencí. Právníci upozorňují na časté chyby a nedostatky
- Kauce ve správné výši: Zákon umožňuje kauci (jistotu) ve výši trojnásobku měsíčního nájmu. Vždy ji využijte jako rezervu pro případné dluhy či škody.
- Pravidelná kontrola bytu: Po předchozím ohlášení zkontrolujte stav bytu. Nejen, že tak ověříte stav nemovitosti, ale udržujete také kontakt s nájemníkem.
Řešení problému neplacení
Nájemník vám už přestal platit nájem? Váš postup musí být striktně legální. Zapomeňte na výměnu zámků nebo odpojení elektřiny, to je totiž protizákonné!
- Písemná výzva k úhradě: Nejdříve pošlete písemnou upomínku k zaplacení dlužné částky. Určete nájemníkovi přiměřenou lhůtu k nápravě.
- Výpověď pro neplacení: Klíčem je zvlášť závažné porušení povinností. Podle Občanského zákoníku je to stav, kdy nájemník nezaplatil nájemné a úhradu za služby po dobu alespoň tří měsíců.
- Forma a doručení: Výpověď musí být vždy písemná, musí v ní být uveden důvod neplacení a musí být doručena prokazatelným způsobem (např. doporučeným dopisem s dodejkou, do datové schránky).
- Okamžitá výpověď: Při splnění podmínky tří měsíčních dlužných nájmů je výpověď bez výpovědní doby a nájem končí dnem doručení. Nájemník má pak povinnost se vystěhovat do jednoho měsíce od skončení nájmu.
- Žaloba na vyklizení: Pokud nájemník i přes platnou výpověď odmítá byt opustit, je jedinou legální cestou žaloba na vyklizení bytu u soudu. Teprve po získání exekučního titulu lze pověřit exekutora vystěhováním. Celý proces je zdlouhavý, ale je to jediná zákonná cesta.
Trvalé bydliště v bytě
Mnoho pronajímatelů se bojí, že nahlášení trvalého pobytu nájemníkem jim zkomplikuje vystěhování. Je pravda, že v místě s trvalým pobytem nájemníka lze očekávat doručování exekučních výzev nebo dopisů úřadů. To může majiteli přinést administrativní nepříjemnosti a pocit, že se na jeho byt „vážou“ cizí dluhy.
Důležité je si uvědomit, že pronajímatel nemůže nájemníkovi zakázat zřídit si trvalé bydliště. Pokud má nájemník platnou nájemní smlouvu, má právo si trvalý pobyt zřídit, a to bez vašeho souhlasu. Na druhou stranu platí, že trvalý pobyt nijak nebrání vystěhování. Jakmile nájemní smlouva skončí (ať už řádnou výpovědí, nebo kvůli neplacení), zaniká nájemníkovi i užívací právo k bytu a obecní úřad následně na žádost majitele trvalé bydliště zruší.
Levné nájmy lákají
Tyto scénáře se bohužel dějí. Zejména pokud se jedná o byt s nižším nájmem, ten má tendenci lákat lidi, kteří nemusí být plně solventní nebo mají finanční potíže. Hypotéka je starostí pronajímatele, nikoli nájemníka, ale důsledky neplacení dopadají právě na majitele.
Než se tedy rozhodnete jít cestou pronájmu, uvědomte si, že se z majitele stáváte i manažerem. Investice do právních služeb a důkladného prověření nájemníků se vám stonásobně vrátí. V opačném případě můžete platit hypotéku za někoho, kdo váš majetek poškodí a jeho vystěhování bude vyžadovat měsíce právních tahanic.
